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  广州地铁和越秀地产将继续战略合作，南北地块联合开发，打造全国首个CBD+TOD+POD的超高端综合体，至强王牌再添buff

  越秀琶洲南TOD项目位广东省广州市海珠区金运路1号，海珠赤沙TOD地块东侧紧挨华南快速干线，北侧隔着黄埔涌，对岸就是高楼林立的电商总部琶洲西区。

  地铁——琶洲南TOD紧邻地铁线路，未来随着轨道交通的加强完善，出行将更加便捷。

  自驾——项目周边道路网络发达，自驾出行方便。特别是随着临江大道—阅江路过江隧道的开通，从项目到珠江新城仅需约10分钟车程，极大地缩短了与广州核心商务区的距离。

  商业——项目内部规划有大型购物中心，涵盖各类品牌店铺，满足居民日常购物、休闲需求。同时，周边商业氛围浓厚，各类生活设施一应俱全。

  2公里范围内分布有海珠中学、海珠小学、赤沙小学、广东省轻工职业技术学校(琶洲校区)、广东省海洋工程职业技术学校。

  医疗——项目周边医疗机构众多，包括多家知名医院和社区诊所，为居民提供便捷的医疗服务。

  景观——项目坐拥一线江景资源，同时内部规划有滨水公园等景观设施，为居民提供优美的居住环境。

  产业——琶洲作为国家级AI与数字化的经济试验区、国家新型工业化产业示范基地，吸引了众多科技巨头企业入驻。未来随着产业的持续不断的发展壮大，将为项目带来更加旺盛的居住需求和投资潜力。

  目前推售二期，相比一期，二期的密度整体更低，容积率仅2.0，只做了8栋住宅，内部预留了大面积的园林空间，形成复合景观，舒适度和私密度都更高。

  产品上，还在一期的基础上进行升级了，整体以13-24层的小高层为主，使用率100%-110%

  230平户型拥有私家电梯厅、双主套、独立佣人房、南北对流、LDKB大方厅、主卧L型270°飘窗等，极大的提升了整体的空间体验。

  不仅保持了主流高端改善的尺度感，还用定制化打造思路为改善家庭提供了全生命周期的居住方案。

  首先外部搭载独立专享电梯厅，堪比一个房间大小的电梯厅，既保障了功能性，也兼具仪式感。

  进入室内，则是集中式打造的公区，将高频使用的公区放置在户型中间，其他功能区环绕布局，塑造出流畅的洄游动线，同时还不存在浪费空间。

  LDKB一体化大方厅，让人心动无比的超大面积，不但气场铺垫到位，还是极强社交属性的空间，给每位家人足够自由度。

  卧室系统上，按照豪宅标准做了主次卧分区体系，共同生活的亲属间互不打扰，进一步保障隐私。

  还沿用了多套房化打造思路，最多可形成3个有效的套房空间，不管是多代同堂还是多孩家庭居住都非常合适。

  其中靠景观阳台一侧的多功能空间，既可当作书房、收藏室等使用，又能够直接进行改造，作为主卧的拓展部分。

  充足的面积和采光，为空间提供了更多可能，你想它是什么，它就是什么，能够准确的通过家庭周期需求来做变幻。

  两面宽的阳台形成一个专属的空中花园，和家人养花种草、喝茶观景，甚至运动健身，生活场景进一步丰富。

  休憩区、步入式衣柜、多功能区、L型大飘窗等场景都有规划，居住尺度完全是按照豪宅的做法，仪式感和实用性满分。

  新政落地以来，琶洲南TOD的去化速度明显加快，现在最后一栋加推，可要抓紧了。

  2月20日，上海、杭州同日举办土拍活动，上海4宗地、杭州3宗地均溢价成交，其中上海浦东新区Z000602单元20Ea-01地块、虹口区C080302单元hk329-11地块溢价率分别为33.4%、38.2%；杭州西兴单元BJ030302-29地块、城东新城单元SC080201-48地块溢价率分别为43.4%、54.0%。

  自去年四季度以来，随着房地产销售端出现阶段性修复，土地市场也迎来积极变化，北京、上海、深圳、杭州等热点城市土拍有所升温，多宗地块拍出高溢价率。2025开年以来，核心城市优质地块的竞拍热度依然不减，房企参拍积极性较高。如2月19日苏州工业园区宅地竞价122轮，溢价率达22%；2月18日成都成华区保和街道地块溢价率达28%；2月14日杭州临平区荷禹路地块溢价率达65%；2月11日北京朝阳区三间房组合地块经过超百轮激烈竞价后成交；2月8日郑州司法警官学院地块以87%的溢价率成交，创下郑州自2021年以来住宅用地溢价率的最高纪录。

  近期优质地块土拍升温反映出房企对核心城市新房销售前景的看好，加快补仓。短期来看，预计地方政府将逐步优化土地供应策略，一方面着力提升供地质量，加大核心区域优质地块供应；另一方面通过放宽规划设计条件，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅、放宽层高限制等，给予产品设计更多的灵活性，以此提升房企拿地意愿，进而通过优质新房供给带动市场需求释放。当然，在住宅产品加速迭代的当下，在售新房项目也需重视周边新出让地块的规划调整带来的竞争影响。

  此外，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措。近期广东多地公示了2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目清单，拟收购金额已达430亿元。随着专项债收购闲置土地的政策经验积累，未来各地存量闲置土地的盘活进展有望加快，进而改善市场供求关系，缓解房企金钱上的压力，推动房企再投资，实现“以土地存量换发展增量”，促进房地产市场加快“止跌回稳”。

  核心城市加大优质地块供应，同步优化产品设计条件，以“好房子”建设激活住房需求潜力

  近几年，为了更好的提高房企拿地积极性，各地政府在土地出让方面做了多项政策优化：

  一是核心城市加大优质地块供应力度，支持低密度住宅用地开发，满足市场改善型住房需求。核心一二线城市通过增加核心区域的土地供应，引导房企聚焦高价值区域开发，如近期成交的高溢价地块-北京朝阳区三间房组合地块、郑州司法警官学院等，均位于城市核心区优质板块，稀缺性强、配套完善、开发价值较高。今年1月北京还明白准确地提出，在住宅用地供应方面，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地。

  同时，低密度住宅用地（容积率≤1.5）的供应占比明显提升。根据中指数据监测，2024年，22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达18.0%，较2023年提升6.3个百分点。其中，苏州表现较为突出，为支持高品质住宅开发，2024年推出55宗住宅用地中，42宗容积率在1.5以下，占比达76%，较2023年大幅度的提高；济南、无锡宗数占比均超40%；天津、南京、重庆宗数占比均在20%以上。

  二是产品设计条件放宽，助力好房子建设。2024年以来多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等，助力好房子建设，2月北京出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理有关技术要点（试行）》，示范效应和风向标意义明显，预计2025年将有更多城市优化相关政策。

  表：2024年以来重点城市住宅规划设计条件优化情况数据来源：中指研究院综合整理

  为适应当前房地产市场新的发展的新趋势，房企的投资策略也正在发生转变，从“粗放扩张”转向“聚焦深耕”。其中，“小而美”地块因其规模适中、开发周期短、资金回笼快等特点受到企业青睐。这类地块既能够大大降低开发门槛和企业金钱上的压力，也能够更灵活地适应市场需求的变化。

  根据中指监测，近几年，中小型地块成交占比有所提升。2024年，重点40城住宅用地规划建面在10万㎡以下的成交宗数占比达76%，较2023年提升约9个百分点，其中5万㎡以下宗数占比提升约8个百分点。

  当然，“小而美”地块的占比提升也与地方政府供地策略变化有关，在市场承压情况下，核心区“小而美”地块能够吸引更多公司参与土地竞拍，尤其是中小型房企，这类地块可以帮助房企更好地平衡规模扩张与经营效益，降低开发风险，提高资金使用效率。

  与此同时，头部央国企凭借资金实力，投资主动性和补仓能力更强，除通过获取“小而美”地块实现较快周转外，也通过加大深耕城市高总价地块获取，实现货值补充，巩固市场地位。近期核心城市已成交多宗“巨无霸”地块，多为头部央企获取，如2024年11月中海以153.3亿元（规划建面39.4万平方米）、溢价率0.21%获取北京朝阳组团优质地块；2024年12月华润&中海以185.1亿元（规划建面26.3万平方米）、溢价率46.3%联合获取深圳南山区粤海街道T107-0107地块；今年2月20日金茂&庆隆以89.6亿元（规划建面7.6万平方米）、溢价率38.2%联合获取上海虹口区C080302单元hk329-11地块。

  2024年，中央和监管部门持续出台盘活闲置存量土地的有关政策，5月，住建部、自然资源部提出妥善处置闲置土地、盘活存量土地；6月，自然资源部和国家发改委发布《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号），提出三个方面18条举措处置闲置存量土地；10月，财政部明确允许专项债用于土地储备；11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号），要求各地积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，同时明确运用专项债收购存量土地的收购范围、收购价格、再供应原则等细则，为地方执行具体政策提供指导。今年1月，财政部再次发声，地方可根据自身的需求，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。

  根据中指监测，湖南、吉林、浙江等多个地区已发布运用专项债收储的公示信息与征集公告，近期，广东省制定了《关于土地储备领域申报地方政府专项债券工作指引（试行）》，目前广东省多个地区（不仅限于地级市层面，下辖区、市、县也有发布）自然资源局公示了2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目清单。根据中指统计，截至2月18日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中涉及土地总数量已达220宗，用地面积接近1000万平方米，拟收购价格合计超430亿元。

  专项债券资金的注入有效地推动了地方政府收购存量闲置土地的进度，预计接下来将有更多城市落实有关政策，这将对降低土地库存，改善市场供求关系，缓解房企金钱上的压力起到非消极作用。更为关键的是，若房企能够较快获得资金，并且政府适时推出更优质的地块，将有望带动市场进入新的循环，加快推进房地产市场“止跌回稳”。

  表：广东省、吉林省部分城市第一批拟使用专项债收购存量土地规模(截至2月18日)数据来源：各地区自然资源局等官方网站，中指数据CREIS