就如某新城，2019年11月，板块诞生第一宗住宅，2023年年底，首批住宅收房。

  3年过去了，至今便利店数量不超5家，就连销售想要吃饭，都得用面包车从外面拉来，如果你是业主，大概也要经历一下苦熬概念与配套的痛苦。

  强制捆绑，后来委婉捆绑：房子300万，车子20万，两个一起买房子能便宜10万。

  如果真的很喜欢买这个盘，要么打定主意一开始就不贪10万折扣，要么就咬牙接受一个车位的沉没成本。

  如果开发商发给你看的是效果图，挑战会更大一点。和室内装修类似，园林也分硬景（构架、铺装、泳池等等）和软景（植物、室外家具等等）两个部分，其中硬景还原程度更高，软景则相对拉胯。

  再漂亮的水景，收楼之后，十有八九会因为这样那样的原因关停，抑或是保养较差，沦为臭水沟。

  另外，如果开发商已经预先开放了部分小区园林（非售楼部部分），可以亲自去看看，这一些内容也能以八九成的还原度复刻到其他节点上。

  当业主投诉只有两三个工人施工，销售却强调施工正常时，要无条件相信业主。：开发商A和开发商B合作开发，开发商A暴雷后被踢出去，开发商B独自操盘开发。结论：如果楼盘前缀里只剩开发商B了，可以买，A和B都在，不要买，一把烂账。

  这是一张从某豪宅超长阳台望出去的场景，视线范围内是对面邻居的次卧和主卫。

  规避方式呢，是问开发商要到一张楼层平面图，细细研究是否和邻居存在对望。

  但如果涉及到和相邻楼栋的对望问题，如果不依赖CAD/模型很难判断，建议选择我们的一手购房服务，我们大家可以提供视野探查。

  举个例子，某3+1房户型，储藏间的位置得当，作为卧室很合理。但它净面积只有2.1平*2.25平，放下1.5米床就关不上门，做了桌子就别想要柜子，住人非常勉强。

  所有按书房、储藏间、玩具间等做不放床设计的，真实尺寸都很可疑，下图这种贴图示意样板间，也要打个问号。

  预算有限的情况下，不少客户会入手天地楼层，因为天地楼层可能是普通楼层的8-9折。以上二者会面临截然不同的风险：顶楼：怕晒、怕楼板开裂、怕超高层犯恐高症（40+层）

  不过，如果开发商的产品是十几层的小高层，即使是低层，买家也愿意买，且价格往往不算便宜。

  当然，以上场景属于个例，一般的情况下，开发商不会差距太远，最多只是将主卧双人床画到1.5米，常规60cm的柜子画到40cm，合理但极限。

  2023年11月之前，广州使用建筑旧规，此前新盘实用率通常在70%-100%之间。2023年11月之后，广州使用建筑新规，此后新盘实用率通常在100%-115%之间。

  第一、是否执行按新规报建，若不是，实用率多半在100%以下。第二、是否为板楼、超高层，以上二者通常为低使用率重灾区。

  注意，销售手中是有明确是实用率数值的，如果你开口询问实用率，坦诚报出数字的一般是真的，半遮半掩的一般都有问题。

  “我们是两梯两户的板楼，谈实用率就俗气了，这层楼一半是你的一半是邻居的。”——广州某大平层实用率只有七成多。“我们楼盘实用率最高110%”——荔湾某盘五个户型，最高实用率近115%，最低实用率约100%，相当于100平的房子差15平使用面积

  这一点专杀改善客，因为刚需的电梯厅通常在楼栋正中间，离六户差不多距离，而板楼住户往往紧邻电梯厅。

  虽然现在开发商会做诸多抗噪音设施，但在夜深人静的时候，电梯运行的声音仍然会通过震动传递到相邻卧室里，敏感者勿选。

  大部分情况下呢，则是在售楼部某个角落里挂一张坏因图，销售不会主动带你去看，但如果你要求，他无法拒绝。

  如果你家对面，有个公寓/酒店/写字楼，满面玻璃，贼拉好看，那你家被反光刺瞎狗眼的概率一定很高。

  有两个案例可以借鉴，一个是汇悦台，由于马场路-海洲路隧道变更为临江大道-阅江路过江隧道，导致隧道从家门口经过，身价上亿的大佬们集体反对，最终失败。

  另一个是黄埔某旧改，楼盘二期占用了一期规划的公园，业主在公示期进行投诉，成功阻止。第一、修改规划是政府意志还是开发商行为？前者很可能失败，后者大概率能直接逼停第二、是否在公示期进行投诉？如果是，基本都有再议的可能性，但如果错过公示期，十有八九会无效WQ

  唉……一般来说，越是改善的楼盘，越是不近地铁的楼盘，遭遇天价车位费的可能性越大，因为业主极度依赖自驾出行。

  比如黄埔某豪宅盘，车位费就高达60万/个，要么忍痛买，要么日复一日忍受叫不到车的痛苦。

  此类情况一般无法抗议，因为车位价格通常经历过官方备案，但解决方式多种多样，比如停路边，停商场，停隔壁小区，租个车位，只要心态够硬，这个坑不是非踩不可。

  知识城某小区，没有月保只有临停，收费为24小时/15元/次，业主每天送一次+接一次小孩，就是30元/天，巅峰时期还有人一天交纳了60元停车费。

  解决方式可参考上一条，停路边，停商场，停隔壁小区，（在隔壁小区）租个车位等等等等。依规定，一个项目的车位配比应该是1:1.2，即100户居民，配120个车位。但老城区的新盘，即使按1:1.2的配比建车库，车位也很可能不够，因为豪宅业主们人均1-2台车的情况很常见。我见过最狠的开发商，为了强凑1:1.2的车位，挖了整整五层地库，但即使是这样，未来大概率也要面临争夺车位的结局。按照过往经验，开发商的解决方式是只租不卖，由着业主们自己去争夺，或者在小区开辟一点临停车位出来。

  但也有物业在车位长期放租之后，突然宣布售卖车位，这样的一种情况多半会被愤怒的业主们集火，最后陷入无限拉扯。

  去年下半年，广州有多个项目出现电梯WQ，出现的状况包括但不限于：被关在电梯里、电梯急坠、按了3楼去10楼、停电等等问题，这也是业主最害怕的问题之一。一般电梯出问题后，通常业主会强烈要求换电梯，但开发商+电梯公司只愿意维修/更换零件，双方拉锯战户持续半年以上。

  最后，如果看完以上，你依旧是觉得自己做不到完美避坑，不如选择相信身经百战的我们。无论你的需求是改善、刚需、一手、二手、学位，我们都能帮你挑到最满意的房子！好了，有需要的朋友可以保存我们微信，或许你与新家的故事，将从我们这里开始。